아파트·상가·오피스텔·지식산업센터·생활형 숙박시설 분양사기, 형사고소 검토하고 있다면 주의사항

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 정종욱 변호사입니다.

아파트·상가·오피스텔·지식산업센터·생활형 숙박시설을 분양받았는데 착공이 장기간 이루어지지 않거나 사업 자체가 중단되었다면 곧바로 분양사기로 형사고소할 수 있을까요?

단순한 사업 지연이나 자금난만으로 사기죄가 당연히 성립하는 것은 아닙니다.

분양사기 사건의 핵심은 계약 체결 당시 시행사나 관계자가 수분양자의 계약 결정을 좌우할 중요한 사실을 허위로 알렸거나 숨겼고, 그 기망으로 분양대금을 지급하게 했는지를 입증하는 것입니다. 형사고소와 별도로 계약 취소·해제, 분양대금 반환, 가압류 등 민사절차도 함께 검토해야 실제 피해 회수로 이어질 수 있습니다.

01. 사업 실패와 형사상 분양사기는 어떻게 구별할까요?

형법상 사기죄에서 말하는 기망은 단순히 결과적으로 약속이 지켜지지 않았다는 의미가 아닙니다. 상대방이 사실을 알았다면 계약하지 않았을 정도로 중요한 사항에 관하여 허위 사실을 알리거나, 반드시 알려야 할 사정을 고의로 숨겨 착오에 빠뜨린 경우가 문제됩니다.

따라서 계약 이후 부동산 경기가 악화되거나 예상하지 못한 PF 조달 실패로 사업이 중단되었다는 사정만으로는 부족할 수 있습니다. 반면 계약 당시부터 핵심 인허가가 없었거나 사업부지 확보가 현저히 부족한 사실, 처분제한이나 중대한 권리관계, 자금조달이 사실상 불가능한 사정을 알면서도 정상 진행이 확정된 것처럼 설명했다면 사기 여부를 검토할 필요가 있습니다.

“대기업 입점 확정”, “확정 임대수익 보장”, “특정 시점 전매 확정”과 같은 설명도 실제 근거가 있었는지가 중요합니다. 단순한 전망이나 광고상 과장인지, 계약 체결 여부를 결정할 구체적 사실에 관한 허위 고지인지를 나누어 보아야 합니다.

분양사기 여부는 현재 사업이 실패했는지가 아니라 ‘계약 당시 무엇을 알고 있었고 무엇을 사실과 다르게 설명했는가’를 중심으로 판단해야 합니다.

02. 형사고소와 가압류는 왜 함께 검토해야 할까요?

분양사기 정황이 있다면 형사고소를 통해 계약 당시의 기망행위와 자금 흐름에 관한 수사를 요청할 수 있습니다. 그러나 형사사건이 진행된다고 해서 수분양자의 분양대금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

실제 금전 회수를 위해서는 민사상 반환청구권이나 손해배상채권을 확보하고, 시행사 명의의 부동산·예금·채권 등 집행 가능한 재산이 있다면 가압류 등 보전처분을 별도로 검토해야 합니다. 가압류는 피보전권리와 보전의 필요성을 소명해야 하므로 피해가 발생했다는 이유만으로 자동 인용되는 절차는 아닙니다.

시행사 대표자의 개인재산도 무조건 가압류할 수 있는 것은 아닙니다. 법인과 대표자는 별개의 권리주체이므로 대표자가 직접 기망행위에 가담하여 개인적인 불법행위책임을 부담하는지 등 대표자 개인에 대한 별도의 청구권이 성립하는지를 먼저 검토해야 합니다.

형사고소는 범죄책임을 묻는 절차이고, 가압류와 반환소송은 돈을 실제로 회수하기 위한 절차이므로 목적과 요건을 구분하여 병행 여부를 판단해야 합니다.

03. 분양계약 취소·해제와 대금반환은 언제 가능할까요?

형사상 사기죄 성립 여부와 민사상 분양계약의 효력은 구별해서 검토해야 합니다. 중요한 사실에 관한 기망 때문에 계약을 체결했다면 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시 취소가 문제될 수 있고, 계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있었다면 민법 제109조의 적용 여부를 검토할 수 있습니다.

계약상 의무의 이행기가 지났음에도 시행사가 이행하지 않는 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 민법 제544조에 따른 해제를 검토할 수 있습니다. 시행사 책임으로 목적물 공급이 객관적으로 불가능해진 경우라면 이행불능에 따른 해제가 문제될 수 있습니다.

적법하게 계약이 해제되면 원칙적으로 당사자 사이에는 원상회복 문제가 발생합니다. 다만 계약상 위약금·손해배상 약정의 적용 여부는 계약서 문구와 귀책사유를 별도로 확인해야 하므로 분양대금 전액 외에 약정금까지 항상 받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

중도금 대출 역시 분양계약이 취소·해제되었다는 이유만으로 수분양자의 금융기관 채무가 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 시행사·금융기관·수분양자 사이의 대출약정과 연계약정, 대출금 지급구조 등을 별도로 분석해 채무 부담과 정산방식을 확인해야 합니다.

분양계약을 끝내려면 단순히 “공사가 늦어졌다”는 주장보다 취소 또는 해제의 구체적인 법적 원인과 계약서상 이행기·특약을 먼저 확정해야 합니다.

04. 피해 회수를 위해 어떤 증거를 확보해야 할까요?

분양사기 사건에서는 계약서만큼 계약 전에 어떤 설명을 들었는지가 중요합니다. 분양 카탈로그, 전단지, 홈페이지 광고, 모델하우스 자료, 사업설명회 자료와 영업사원의 문자·카카오톡·통화녹음 등을 가능한 한 원본 형태로 확보해야 합니다.

사업부지 등기사항증명서, 신탁관계, 건축허가와 사업승인 진행상황 등 공적 자료도 실제 설명과 비교하는 데 중요합니다. 계약금·중도금 송금내역과 신탁사 가상계좌 입금내역도 자금 흐름을 확인할 자료가 될 수 있습니다.

피해자가 여러 명이라면 동일한 설명을 들었는지 자료를 비교하고 공동고소나 공동소송을 검토할 수 있습니다. 다만 일반적인 분양분쟁에 미국식 집단소송이 자동으로 적용되는 것은 아니며, 각 피해자의 계약내용과 설명 경위가 다르면 개별적인 주장·입증이 필요할 수 있습니다.

분양 피해 회수의 출발점은 형사고소부터 하는 것이 아니라 ‘계약 당시의 설명과 실제 사업상태의 차이’를 증거로 확정하고, 책임주체와 집행 가능한 재산을 동시에 파악하는 것입니다. 제이씨엘파트너스는 분양계약 취소·해제, 분양대금 반환, 가압류와 형사고소 등 관련 사건 수행 경험을 바탕으로 사안별 대응방향을 검토하고 있습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 분양사기 성립 여부와 계약 취소·해제, 분양대금 반환 및 가압류 가능성은 계약 당시 설명, 계약서 내용, 사업 진행상황, 책임주체와 재산관계에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사건에 대한 법적 검토가 필요합니다.