상가권리금소송 승소사례로 보는 임대인의 권리금 회수기회 방해 대응 전략

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

상가 임대차가 끝나기 전 신규임차인을 구했는데 임대인이 계약을 거절해 권리금을 받지 못했다면 임대인에게 권리금 전액을 직접 청구할 수 있을까요?

그렇지는 않습니다. 상가권리금은 임대인이 직접 지급하는 돈이 아니라, 임대인이 법이 보호하는 권리금 회수기회를 방해한 경우 손해배상책임을 부담하는 구조입니다.

따라서 상가권리금소송에서는 계약 종료 전 언제부터 신규임차인을 주선했는지, 임대인이 어떤 이유로 계약을 거절했는지, 요구한 보증금·차임이 정상적인 수준이었는지 등을 증거로 남기는 것이 중요합니다. 실제 소송에서도 이러한 준비 여부가 권리금 회수기회 방해를 판단하는 핵심 자료가 될 수 있습니다.

01. 상가권리금은 어떤 방식으로 법의 보호를 받을까요?

상가건물 임대차보호법은 2015년부터 권리금 회수기회를 법적으로 보호하고 있습니다. 현재 법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 일정한 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

여기서 중요한 점은 임대인이 기존 임차인에게 권리금을 직접 지급할 의무가 있다는 의미가 아니라는 것입니다. 기존 임차인은 신규임차인이 되려는 사람과 권리금 계약을 체결하고, 임대인은 정당한 이유 없이 그 신규임차인과의 임대차계약 체결을 방해하지 않아야 합니다.

임대인이 권리금을 대신 지급하는 것이 아니라 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 ‘기회’를 침해하지 못하도록 보호하는 제도라는 점이 핵심입니다.

02. 상가권리금소송에서 무엇을 입증해야 할까요?

권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 주선했고, 임대인이 법에서 정한 방해행위를 했다는 점을 구체적으로 입증해야 합니다.

대표적으로 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 시세와 비교해 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 이유 없이 계약 체결을 거절하는 행위가 문제될 수 있습니다.

반대로 신규임차인에게 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 등 법이 인정하는 정당한 거절사유가 있다면 임대인의 손해배상책임이 인정되지 않을 수 있습니다.

특히 2026년 대법원도 임대인이 신규임차인에게 요구한 보증금과 차임이 주변 상가의 수준이나 제반 부담에 비추어 ‘현저히 고액’인지 여부를 구체적으로 심리해야 한다고 판단했습니다. 임대인이 계약을 거절했다는 사실만큼 그 거절의 조건과 이유를 증거로 남기는 것이 중요합니다.

03. 실제 승소사례에서 내용증명이 왜 중요했을까요?

제이씨엘파트너스가 진행한 상가권리금 분쟁 중에는 계약 종료 전부터 신규임차인 주선과 내용증명 발송을 진행했음에도 임대인이 계약 체결을 거절하여 손해배상소송으로 이어진 사례가 있었습니다.

해당 사건에서는 신규임차인을 주선한 시점과 임대인에게 계약 체결을 요청한 내용, 임대인의 거절 의사가 문서로 계속 남아 있었습니다. 소송 단계에서는 이러한 자료를 통해 임차인이 권리금 회수를 위해 실제로 필요한 절차를 밟았다는 점과 임대인의 대응 경위를 설명할 수 있었습니다.

법원은 제출된 자료와 구체적인 사실관계를 토대로 임대인의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상책임을 인정했습니다. 다만 권리금 사건은 신규임차인의 자력, 임대인이 제시한 계약조건, 기존 임차인의 계약위반 여부 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

내용증명 자체가 승소를 보장하는 증거는 아니지만, 언제 누구를 신규임차인으로 주선했고 임대인이 어떤 조건과 이유로 거절했는지를 객관화하는 자료로 활용할 수 있다는 점에서 중요합니다.

04. 권리금 회수기회를 지키려면 지금 무엇을 해야 할까요?

권리금 분쟁은 임대차가 모두 종료되고 점포를 인도한 뒤 준비하려고 하면 중요한 증거를 확보하기 어려울 수 있습니다. 신규임차인을 구한 단계부터 실제 계약조건을 구체화하고 임대인에게 신규임차인을 명확하게 소개하는 것이 필요합니다.

임대인이 “신규임차인을 받지 않겠다”고 하거나 기존 차임보다 지나치게 높은 금액을 요구한다면 구두로만 항의하지 말고 당시 제시된 금액과 거절사유를 기록해 두어야 합니다. 주변 상가의 보증금과 차임 수준도 향후 중요한 비교자료가 될 수 있습니다.

손해배상청구권의 행사기간도 놓치지 않아야 합니다. 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸할 수 있습니다.

상가권리금소송은 소송을 제기한 뒤 증거를 만드는 것이 아니라 계약 종료 전 주선 단계부터 증거를 축적해야 하는 사건입니다. 제이씨엘파트너스는 상가임대차 및 권리금 분쟁 사건 수행 경험을 바탕으로 신규임차인 주선 단계의 내용증명 작성부터 손해배상청구소송까지 사안에 맞는 대응방향을 검토하고 있습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 권리금 회수기회 방해 여부와 손해배상 범위는 신규임차인 주선 여부, 임대인의 거절사유, 계약조건, 임차인의 계약이행 상태 및 제출 증거에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사건에 대한 법적 검토가 필요합니다.