전세사기

어떻게 대응하는가

1. 01

   피해 구조 확정

   깡통전세·동시진행·바지사장·이중계약 중 어느 유형인지에 따라 형사 구성과 회수 경로가 갈립니다. 여기서 방향이 정해집니다.

2. 02

   사기죄 고소

   계약 당시 반환 의사나 능력이 없었다는 점을 체납 내역·다른 임차인 피해·자금 흐름으로 세웁니다. 정황을 모아야 성립합니다.

3. 03

   전세사기피해자 결정 신청

   요건을 갖춰 신청하면 경매 유예, 우선매수권, 조세 채권 안분 등 지원 대상이 됩니다. 기한과 요건을 함께 검토합니다.

4. 04

   경매 대응

   배당요구 종기를 관리하고, 우선매수권을 쓸지 계속 거주할지 판단합니다. 놓치면 되돌릴 수 없는 기한이 있습니다.

5. 05

   보증보험·대위변제

   가입돼 있다면 이행 청구가 가장 빠른 회수 경로입니다. 가입 여부와 면책 사유부터 확인합니다.

전세사기 자주 묻는 질문

전세사기와 단순 보증금 미반환은 어떻게 다른가요?

처벌 가능 여부와 지원 제도 접근권이 갈립니다. 집주인이 형편이 어려워 못 주는 것은 민사 문제이지만, 계약 당시부터 반환할 의사나 능력이 없었다면 사기죄가 성립할 수 있고 전세사기피해자 지원 대상도 됩니다. 계약 시점의 체납·담보 상태와 다른 임차인 피해가 판단 근거입니다.

고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

형사와 민사는 별개입니다. 고소로 처벌이 이뤄져도 보증금은 자동으로 돌아오지 않으므로 반환청구와 가압류를 함께 진행해야 합니다. 다만 형사 절차가 진행되면 합의 과정에서 회수가 앞당겨지는 경우가 많습니다.

전세사기피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

임차보증금 한도, 대항력·확정일자 요건, 다수의 피해가 예상되는 사정 등을 함께 봅니다. 요건과 한도는 개정이 잦으므로 신청 시점 기준으로 확인해야 하고, 서류가 하나만 빠져도 반려되므로 준비 단계에서 정리하는 편이 빠릅니다.

살던 집이 경매에 넘어갔는데 계속 살 수 있나요?

피해자 결정을 받으면 경매 유예를 신청하거나 우선매수권으로 직접 낙찰받아 거주를 이어 갈 수 있습니다. 다만 배당요구 종기 등 기한이 정해져 있어 결정 신청과 경매 대응을 동시에 진행해야 합니다.

깡통전세인 줄 모르고 계약했는데 집주인 책임을 물을 수 있나요?

계약 당시 시세와 선순위 채권을 감추거나 속였다면 사기죄와 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 중개인이 확인·설명 의무를 지키지 않았다면 공인중개사와 공제조합에 대한 청구도 함께 검토합니다.